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近日，由清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心、自如研究院、新華網(wǎng)文化產(chǎn)業(yè)研究院共同參與調研編撰，中國建設報社支持的《2025中國城市長(cháng)租市場(chǎng)發(fā)展藍皮書(shū)》（下稱(chēng)《藍皮書(shū)》）正式發(fā)布�！端{皮書(shū)》指出，當前我國城市住房租賃市場(chǎng)正經(jīng)歷向“存量?jì)?yōu)化”的結構性轉變，一方面在近2.6億的全國租房人口中，主流置業(yè)人群正在回歸租房市場(chǎng)，居住品質(zhì)成為新常態(tài)下的核心訴求；另一方面，當前以個(gè)人業(yè)主房源等為主的住房租賃市場(chǎng)，供給側的諸多滯后性問(wèn)題日益凸顯。 在政府工作報告明確提出“適應人民群眾高品質(zhì)居住需要”“推動(dòng)建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”等背景下，如何通過(guò)多主體、多渠道共同推動(dòng)“優(yōu)化存量、提高質(zhì)量”成為破解供需矛盾、激活市場(chǎng)潛力的關(guān)鍵路徑，而機構化則被看作是住房租賃消存量、優(yōu)質(zhì)量、穩健發(fā)展的確定選擇。 品質(zhì)化租賃需求成新常態(tài)，供給側聚焦消存量、優(yōu)質(zhì)量 隨著(zhù)常住人口城鎮化率的不斷提高，租房人口規模持續擴大，租房人口結構也發(fā)生了顯著(zhù)變化�！端{皮書(shū)》數據顯示，四大一線(xiàn)城市中租房人口規模接近4000萬(wàn)人，占比接近50%。在全國40個(gè)重點(diǎn)城市的租賃市場(chǎng)中，35歲以上的租客占比達到35%以上，較2021年顯著(zhù)增長(cháng)了4.9個(gè)百分點(diǎn)，成為所有年齡層租客中占比提升最快的群體。 35歲以上主流置業(yè)人群的回流，也帶動(dòng)了改善型居住需求從購房市場(chǎng)流向租房市場(chǎng)，整租型、尤其是多居室整租正在崛起。據《藍皮書(shū)》調研顯示，“室內環(huán)境舒適、房屋品質(zhì)高、周邊交通便利”是租客衡量租住品質(zhì)最為關(guān)注的三大因素。為了獲得更好的租住體驗，有超四成租客愿為“質(zhì)量更好的基礎裝修”增加預算。值得注意的是，租住需求的變化不僅是人口規模的橫向擴張，更是租住時(shí)長(cháng)的縱向延長(cháng)�！端{皮書(shū)》數據顯示，超半數租客可接受5年以上的租房生活，近20%租客接受租房10年以上。在接受長(cháng)期穩定租房的租客群體中，近半數表示“更愿意與專(zhuān)業(yè)機構簽訂長(cháng)租合約”，維修方便、服務(wù)好都是受訪(fǎng)者提及更青睞長(cháng)租機構的原因。 然而，面對快速升級的市場(chǎng)新需求，房源供給卻稍顯滯后。目前市場(chǎng)上房源普遍存在的裝修老舊、配套缺失、服務(wù)不足等痛點(diǎn)，與租客對品質(zhì)、舒適、安全、智能化的需求形成了“產(chǎn)品錯配”“服務(wù)錯配”“運營(yíng)錯配”三大結構性錯配。面對不斷增長(cháng)的品質(zhì)租房需求，全國超6000萬(wàn)套潛在用于出租房源亟待提質(zhì)改造、激活價(jià)值，把存量住房改造成“好房子”成為住房租賃市場(chǎng)優(yōu)化供給的當務(wù)之急。 長(cháng)租房供給三大主體并駕齊驅?zhuān)瑱C構化長(cháng)租房成穩健發(fā)展確定選擇 據住房和城鄉建設部此前公布的數據顯示，在我國住房租賃市場(chǎng)中，供應主體90%以上是個(gè)人出租。藍皮書(shū)調研結果顯示，個(gè)人業(yè)主手中的房源普遍存在“老舊”問(wèn)題，超50%房源房齡超10年以上、超20%房齡已有20年以上。一方面是房源老化、居住體驗競爭力下降，另一方面是大批量房源從交易市場(chǎng)轉入、高品質(zhì)的機構化長(cháng)租房和保障性租賃住房大量入市，由此，長(cháng)期空置、中介平臺不規范、房子持續“出問(wèn)題”、租金收益不及預期以及租客拖欠費用，成為最令城市業(yè)主困擾的出租痛點(diǎn)Top5。 此前，“2025房東年度期待十大熱詞”調研數據顯示，個(gè)人業(yè)主對2025年出租生活最期待的前三大關(guān)鍵詞分別是：穩定、省心、安全。在十四屆全國人大三次會(huì )議的開(kāi)幕式上，“適應人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標準規范，推動(dòng)建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”也首次被寫(xiě)入政府工作報告。在此背景下，個(gè)人業(yè)主群體的出租理念、出租方法逐步轉向，對于先改造后出租、配齊家電、保潔房屋等提升房屋品質(zhì)、競爭力的“租前準備工作”認同度逐漸提高，同時(shí)也更愿意一步到位——將房屋直接交由長(cháng)租機構進(jìn)行托管運營(yíng)。 在推動(dòng)住房租賃多主體供給體系加速建立的進(jìn)程中，越來(lái)越多的企業(yè)和投資者也紛紛參與市場(chǎng)，機構化長(cháng)租房產(chǎn)品形態(tài)、居住生態(tài)不斷豐富，市場(chǎng)占比穩步提升。據機構數據顯示，集中式長(cháng)租公寓TOP30企業(yè)累計開(kāi)業(yè)房源量達122.6萬(wàn)間；集中式租賃社區管理規模超過(guò)3萬(wàn)間的運營(yíng)機構占比達到14%。另外，長(cháng)租機構頭部企業(yè)自如管理房源近100萬(wàn)間，已在分散式機構化長(cháng)租房、集中式長(cháng)租公寓、集中式租賃社區等多種類(lèi)型房源中全面布局，為近百萬(wàn)業(yè)主、500萬(wàn)次租客提供服務(wù)，有效提升了租賃住房供給品質(zhì)和存量房屋資產(chǎn)價(jià)值，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)的健康發(fā)展。 與此同時(shí)，國家也持續通過(guò)金融支持、稅收優(yōu)惠、土地供應等舉措，大力推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展。作為“十四五”住房供給的重點(diǎn)，國家多措并舉加快籌建保障性租賃住房，以加快補齊住房保障體系短板。業(yè)內人士表示，可以借助專(zhuān)業(yè)化、規�；L(cháng)租機構在模式、產(chǎn)品、服務(wù)、科技運營(yíng)能力上的優(yōu)勢，推動(dòng)市場(chǎng)化長(cháng)租房改造升級、賦能保障性租賃住房項目提質(zhì)增效，釋放住房租賃市場(chǎng)發(fā)展價(jià)值，適應人民群眾高品質(zhì)居住需要。尤其是面對保障性租賃住房運營(yíng)過(guò)程中存在的部分結構性矛盾與運營(yíng)能力短板問(wèn)題，鼓勵保租房運營(yíng)引入長(cháng)租機構模式、產(chǎn)品、服務(wù)、科技運營(yíng)能力。 長(cháng)租機構“一穩四好”賦能各主體提質(zhì)增效 作為住房租賃市場(chǎng)的重要組成部分，專(zhuān)業(yè)化、規�；拈L(cháng)租機構在盤(pán)活閑置存量住房、滿(mǎn)足品質(zhì)居住需求等方面發(fā)揮了關(guān)鍵作用。以長(cháng)租機構代表企業(yè)自如為例，其在個(gè)人業(yè)主、機構化長(cháng)租房、保障性租賃住房三類(lèi)供給主體房源的改造優(yōu)化和管理運營(yíng)方面，均有成熟經(jīng)驗和運營(yíng)體系，以“模式穩、產(chǎn)品好、服務(wù)好、科技好、團隊好”的“一穩四好”戰略加速住房租賃存量盤(pán)活效率，助推行業(yè)品質(zhì)化、專(zhuān)業(yè)化、規范化提升。 北京朝陽(yáng)區三里屯的個(gè)人業(yè)主李先生，通過(guò)自如增益租委托模式，讓自己的兩室一廳從無(wú)人問(wèn)津到實(shí)現0空置期�！白钤缰胺孔映鲎鈺r(shí)，經(jīng)常協(xié)助租客處理衛生間漏水的問(wèn)題，沒(méi)少跟樓下的鄰居鬧矛盾�！崩钕壬谌锿湍下返囊惶變墒乙粡d房源，在租客搬走后遲遲難以出租。這套房源建于1988 年，除了漏水之外，已有近十年未進(jìn)行翻新裝修，內部設施老化嚴重。為了盡快解決房子出租難題，李先生在一眾機構中選擇了自如。 基于對房源狀況的評估和周邊目標用戶(hù)分析，自如為李先生制定了“心舍3.0清語(yǔ)”方案，不僅對廚衛重新做防水，更優(yōu)化了房屋布局，配置了齊全的家具家電，讓租客能夠實(shí)現拎包入住。在裝修煥新升級后，房源上線(xiàn)即出租，且期間租客的生活費用代繳、標準化保潔、170余項維修服務(wù)等自如全包。李先生表示自己實(shí)現了“穩租金、穩打款、真安全、好省心”的業(yè)主生活。搬進(jìn)來(lái)的租客袁女士也住進(jìn)了一個(gè)有品質(zhì)的家，袁女士表示，全屋定制的收納設計完美歸置了自己在北京6年來(lái)的全部家當，這樣的租房生活讓她感到在北京生活的每一天都算數，都值得。 （袁女士租住的自如心舍3.0清語(yǔ)風(fēng)格的家） 事實(shí)上，房源品質(zhì)低難出租的問(wèn)題不僅困擾著(zhù)個(gè)人業(yè)主，目前，整棟自持住宅類(lèi)、集體租賃用地、商辦類(lèi)/工業(yè)類(lèi)等資產(chǎn)同樣面臨運營(yíng)效率衰減、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重、存量供給老化等多種問(wèn)題，在引入長(cháng)租機構運營(yíng)后，也快速實(shí)現了價(jià)值提升。位于上海楊浦區包頭路的暉盛自如寓，原為老舊商場(chǎng)物業(yè)，2022年之前，隨著(zhù)百貨業(yè)態(tài)衰退，該商場(chǎng)已破敗不堪。自如資管團隊依托數智化分析工具，對項目商圈和區域市場(chǎng)進(jìn)行全面調研，明確將項目定位為高品質(zhì)公寓，對整棟物業(yè)進(jìn)行了改造升級。利用原有建筑結構優(yōu)勢，將商場(chǎng)上四層改造為L(cháng)oft戶(hù)型公寓，在美學(xué)設計上融入老上海摩登風(fēng)情，同時(shí)注重功能性和現代化配置。一層升級保留商業(yè)空間，公區引入定制化軟裝，提升整體居住品質(zhì)。升級為暉盛自如寓后，該項目出租率三個(gè)月內攀升至95%以上，資產(chǎn)收益同比增長(cháng)顯著(zhù)。同時(shí)，“暉盛自如寓”也被納入保障性租賃住房名錄，榮獲上海市有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的“保障性租賃住房認定書(shū)”。 在以“一穩四好”積極推動(dòng)個(gè)人業(yè)主、機構化長(cháng)租房、保障性租賃住房等建設運營(yíng)新模式，讓城市新市民租上好房子的同時(shí)，自如也通過(guò)二手房買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)的推出，把“家的打造”從租住延伸到買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)域，為買(mǎi)賣(mài)雙方打造美好新家�；趯Α凹摇钡睦斫夂头e累，自如目前已發(fā)展為提供買(mǎi)賣(mài)、租賃、智能家裝、生活服務(wù)等全周期、全鏈條產(chǎn)品與服務(wù)的平臺型公司。 不難看出，在推動(dòng)建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”成為全民居住新關(guān)鍵詞的當下，能夠讓每一種房子都能成為“好房子”、讓每一位用戶(hù)租住、售賣(mài)、自住都能實(shí)現“好房子”“好生活”的專(zhuān)業(yè)化長(cháng)租機構，已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)高效推動(dòng)消存量、優(yōu)質(zhì)量，提升城市“好房子”供給、提升城市新市民生活幸福感的關(guān)鍵角色。 |
