中國不花錢(qián)買(mǎi)房的傳奇故事

cyber211

以下為網(wǎng)絡(luò )轉載
現在買(mǎi)房子，傻瓜才掏錢(qián)!"
昨晚，和一個(gè)開(kāi)典當行的同學(xué)喝酒。
我問(wèn)同學(xué)，"你買(mǎi)了多少套房子，多少間鋪面?"
"房子22套，鋪面12間。"同學(xué)炫耀似的答道。
"那你花了多少錢(qián)呢?"同學(xué)雖然是千萬(wàn)級的富翁，但他也不至于能把千萬(wàn)多的錢(qián)壓在固定資產(chǎn)上吧!我心中默算了一下，非常懷疑!
"現在買(mǎi)房子，傻瓜才掏錢(qián)!虧你還是個(gè)生意人!"同學(xué)鄙視的看著(zhù)我。
同學(xué)的話(huà)，簡(jiǎn)直令我震耳欲聾，使我目瞪口呆。我連忙虛心請教。于是，同學(xué)就對我說(shuō)出一番匪夷所思、驚世駭俗的話(huà)來(lái)......以下，都是我同學(xué)的話(huà)，雖然詞句有些出入，但基本語(yǔ)意我還是轉述清楚了的。
一、買(mǎi)房不掏錢(qián)，你是怎么操作的?
同學(xué)的話(huà)--
你知道，我的典當生意完全是靠錢(qián)生錢(qián)。第一次買(mǎi)房時(shí)，雖然我有能力一次性付清全款，但我還是不愿意那么多的現金被房子壓死。那時(shí)，正流行"零首付"，于是，我一分錢(qián)沒(méi)花，貸款18萬(wàn)買(mǎi)了房(貸款期限為一年)。
一年期滿(mǎn)，要還房款和利息了。也不知道是我幸運呢?還是我倒霉!那時(shí)，我的資金被一筆業(yè)務(wù)占用了。為了業(yè)務(wù)，我不僅還不起房款不說(shuō)，還得另外新增貸款。迫不得已，我找老關(guān)系--銀行的信貸部經(jīng)理溝兌。當我吞吞吐吐的把"延期還房款并另外新增貸款"的要求說(shuō)出來(lái)后，沒(méi)想到，信貸經(jīng)理卻詭秘的一笑，非常爽快的答應了。
信貸經(jīng)理給我出的主意很簡(jiǎn)單：讓我老婆，以?xún)杀兜膬r(jià)格，貸款買(mǎi)我的房子，貸款期限也是一年。
"兩倍的貸款，那就是兩倍的利息啊!你這不是變著(zhù)方的剝削我嗎?"我還沒(méi)有反應過(guò)來(lái)。
"如果到時(shí)，你不還款呢?"信貸經(jīng)理很鎮定。
"啊......"
"被銀行收房，沒(méi)有什么大不了的!關(guān)鍵是除去稅費后，我還憑空白得了17萬(wàn)。不，這17萬(wàn)我可不能一個(gè)人得，我至少要分給他5萬(wàn)。"很快，我反應過(guò)來(lái)。于是，我對信貸經(jīng)理會(huì )心的一笑......
這，就是我第一次買(mǎi)房的經(jīng)歷。
我后來(lái)的買(mǎi)房經(jīng)歷都與此類(lèi)似，也就是：堅決的不掏一分錢(qián)，全部用銀行的貸款買(mǎi)房子;然后，如果遇見(jiàn)不明真象的投資者(說(shuō)是投資者，其實(shí)是傻帽)買(mǎi)房，那就高價(jià)賣(mài)給他。如果一直沒(méi)有投資者買(mǎi)房，那就不斷的把自己的房子加價(jià)轉貸給自己，不斷的用銀行的錢(qián)來(lái)還銀行的債。
并且，我是開(kāi)典當行的，與銀行的關(guān)系是一般人無(wú)法比的。一般老百姓買(mǎi)房，大都選擇20年按揭，而我買(mǎi)房從來(lái)都是只貸款一年，到期了才還本金和利息。這樣操作，不用交月供。而貸款到期后，我只須做做"紙面文章"轉貸款一下。實(shí)際上，我一分錢(qián)也不用掏。
二、我不信，在實(shí)際生活中能有如此荒謬的事情。你講的是"童話(huà)"吧!
同學(xué)的話(huà)：兄弟!我是看你人對，才給你講這些掏心窩的話(huà)。你怎么可以不相信我呢?你要怎樣才能相信我呢?
作者發(fā)言：你就給我講點(diǎn)實(shí)際的例子吧!
同學(xué)的話(huà)：你知道王二麻子是怎么發(fā)家的嗎?
作者發(fā)言："那你說(shuō)說(shuō)。"王二麻子是我的另外一個(gè)同學(xué)，現在是開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的億萬(wàn)級富翁。
同學(xué)的話(huà)--
那我就說(shuō)說(shuō)。
想當年，王二麻子那個(gè)落魄啊!就連他注冊公司的注冊資金，也是我臨時(shí)拆借給他的。如今，別看王二麻子表面風(fēng)光，他拿地的錢(qián)，是從銀行貸款的;修房子的錢(qián)，是建筑商墊資的�？傊�，他就是一個(gè)完全的"空手道"。
房子修好后，王二麻子在正式開(kāi)盤(pán)前，通常要舉行一個(gè)"內部認購會(huì )"。這個(gè)內部認購，其實(shí)就是王二麻子召集公司內部員工和一些象我這樣的、相熟的炒房客(或者干脆是一些從招聘會(huì )上收集的、眾多的、應聘者的"身份證復印件")，以這些人的名義來(lái)買(mǎi)房子，全部用銀行貸款來(lái)買(mǎi)。這，就是所謂的"開(kāi)發(fā)商囤房"。
并且，此次交易上報給銀行的交易價(jià)，必須比實(shí)際的內部交易價(jià)提高30%。為什么?因為貸款買(mǎi)房要首付兩成啊!舉個(gè)例子，如果你想收回100萬(wàn)，那你就必須以130萬(wàn)的房?jì)r(jià)向銀行貸款。這樣，銀行給你的錢(qián)就是：130萬(wàn)×0.8=104萬(wàn);你實(shí)際裝進(jìn)口袋的錢(qián)就是：104萬(wàn)-4萬(wàn)(給相關(guān)銀行人員的"好處費")=100萬(wàn)。
就這樣，通過(guò)開(kāi)盤(pán)前的內部認購，王二麻子其實(shí)已經(jīng)成功的全部收回了投資，把所有的風(fēng)險轉給了銀行。到這時(shí)，王二麻子才會(huì )開(kāi)始打廣告賣(mài)房子，并歸還"買(mǎi)地的銀行貸款"和"修房子的建筑商墊資"。
作者發(fā)言：后面又怎么操作呢?
同學(xué)的話(huà)--
你怎么那樣笨啊!稍微聰明一點(diǎn)的人都能想到，后面的操作方法，其實(shí)與我炒房的方法是一樣的，也就是："如果遇見(jiàn)不明真象的投資者(說(shuō)是投資者，其實(shí)是傻帽)買(mǎi)房，那就高價(jià)賣(mài)給他;如果一直沒(méi)有投資者買(mǎi)房，那就不斷的把自己的房子加價(jià)轉貸給自己，不斷的用銀行的錢(qián)來(lái)還銀行的債。"
不過(guò)，由于已經(jīng)收回了按揭貸款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加價(jià)30%，只需按著(zhù)樓市房?jì)r(jià)本來(lái)的上漲幅度加價(jià)就可以了(即每年上漲14%左右)。
什么?萬(wàn)一房?jì)r(jià)上漲幅度不足于支付貸款利息怎么辦?笑話(huà)，你什么時(shí)候看見(jiàn)過(guò)中國樓市的房?jì)r(jià)上漲幅度低于當年的貸款利息了?
明白了吧!這，就是中國樓市的房?jì)r(jià)只能上漲不能下跌;并且，房?jì)r(jià)的上漲幅度還不能低于當年貸款利息的真正原因!!
想想就覺(jué)得可笑，居然有學(xué)者說(shuō)，"建筑成本和地價(jià)的不斷上漲，是房?jì)r(jià)飛漲的原因。"這簡(jiǎn)直是扯蛋!其實(shí)，"金融成本"才是房?jì)r(jià)構成的大頭，至少要占目前房?jì)r(jià)的50%。
以上海倒塌的蓮花河畔景苑為例。網(wǎng)上公布，其樓面價(jià)格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米(其實(shí)，網(wǎng)上公布的建筑成本并不準確。市法院電梯公寓的建筑質(zhì)量總該比它好吧，建筑成本也沒(méi)有超過(guò)1000元/平方米)這么便宜的房子，開(kāi)發(fā)商為什么非得要把它賣(mài)到14000元/平方米呢?賣(mài)低一點(diǎn)、少賺一點(diǎn)不行嗎?答案是不行的。原因很簡(jiǎn)單，"金融游戲"是有成本的，每這樣操作一次，房子就必須加價(jià)一次。只有不斷的加價(jià)，上述操作才有生存的空間。所以，蓮花河畔景苑前年賣(mài)7000元/平方米，去年賣(mài)10000元/平方米，今年就得非要賣(mài)14000元/平方米。俗話(huà)說(shuō)"豆腐盤(pán)成了肉價(jià)錢(qián) "。這，就是"金融游戲"的代價(jià)!
有句話(huà)道出了目前中國樓市的實(shí)情，"房子是用來(lái)炒的，不是用來(lái)住的;商品房是賣(mài)給銀行的，不是賣(mài)給老百姓的。"
老同學(xué)，請你想一想，現在的樓市，房?jì)r(jià)明明已經(jīng)遠遠的超過(guò)了老百姓的實(shí)際購買(mǎi)能力(也就意味著(zhù)房子永遠賣(mài)不出去)，為什么房?jì)r(jià)還會(huì )不斷的上漲呢?并且，還要"量、價(jià)齊漲"呢?原因何在?正在于此!
三、你講的，只是極個(gè)別的現象，不能代表中國樓市的整體形勢。
同學(xué)的話(huà)--
老同學(xué)，你太孤陋寡聞了吧。請看：
李樹(shù)彪案：1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公積金管理中心原主任李樹(shù)彪騙取公積金貸款、銀行貸款共計44筆，涉案金額1.2億元。
康明案：2000年前后，河南鄭州康明置業(yè)有限公司通過(guò)東明花園414套房源，在工商銀行、交通銀行、建設銀行、招商銀行進(jìn)行重復抵押貸款共690多套，至少套取銀行資金2億元。
姚康達案：從2002年至2003年上半年，中國工商銀行上海外高橋保稅區支行向"姚康達"一人發(fā)放房貸7141萬(wàn)元，用于炒作128套住房。
森豪虛假按揭案：從1997年年至2002年上半年，北京市華運達房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以森豪公寓、太利花園為幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京銀行中關(guān)村支行、北京銀行展覽路支行三家銀行騙貸共計16.2億元。建行廣州分行案：2002年，審計署抽查建設銀行廣州地區八家支行的住房按揭貸款，發(fā)現10億元虛假按揭。僅廣東省汕尾市公安局某副局長(cháng)一人，即騙取建行廣州市芳村支行按揭貸款3793萬(wàn)元。
曲滬平案：2006年，上海浦東發(fā)展銀行陸家嘴支行在已發(fā)放貸款中，發(fā)現1.26億元個(gè)人房產(chǎn)按揭貸款存在抵押不實(shí)，貸款代理人為"曲滬平"。其后更查出與曲相關(guān)的房貸高達91筆，涉及金額4億元左右。銀行不得不委托房屋中介公司出售抵押房產(chǎn)，以回收問(wèn)題貸款。
同泰案：2006年，北京同泰房地產(chǎn)公司涉嫌利用87份假業(yè)主所簽購房合同，從銀行騙貸6700萬(wàn)元。
成都虛構房產(chǎn)騙貸案：2005年至2008年期間，犯罪嫌疑人唐某勾結成都市房管局工作人員以虛構房產(chǎn)的方式辦理房產(chǎn)證進(jìn)行騙貸�，F已發(fā)現的涉案房產(chǎn)證已超過(guò)一百多套，涉及金額近二千萬(wàn)元!而且事態(tài)還在進(jìn)一步發(fā)展中。
另外，今年銀監會(huì )三令五申的明確要求，"貸款發(fā)放必須用于滿(mǎn)足實(shí)體經(jīng)濟的有效信貸需求，防止信貸資金流入樓市"。然而，40000億資金依然流入樓市......
老同學(xué)，請你想一想，為什么會(huì )發(fā)生那么多的這類(lèi)事情呢?為什么全國的銀行都明知道是假按揭也要把錢(qián)貸給地產(chǎn)商呢?難道銀行的官員們都是傻子嗎?
其實(shí)，銀行的官員們一點(diǎn)都不傻。
原因在于，銀行內部人員與開(kāi)發(fā)商其實(shí)是狼狽為奸的同伙。參與這項操作的某些銀行內部人員決不是希望通過(guò)購房者支付貸款利息為銀行賺錢(qián)，坦白地說(shuō)，他們是在參與分贓--他們與開(kāi)發(fā)商一起盜取不義之財，將風(fēng)險轉嫁給國家銀行，而買(mǎi)單的是真實(shí)的購房者。一旦真實(shí)的購房者無(wú)法買(mǎi)下這個(gè)巨單，銀行就出現危機。
這時(shí)候，買(mǎi)單的就是全國人民了，國家必須銀行注資，消除爛帳。國家的錢(qián)哪里來(lái)?印鈔票!結果是什么?通貨膨脹，物價(jià)飛漲，老百性的錢(qián)不值錢(qián)了，或者說(shuō)老百姓的錢(qián)被搶了，被誰(shuí)搶了?被國家搶去堵漏了，堵開(kāi)發(fā)商和銀行某些蛀出來(lái)的大洞。這個(gè)洞如此之大，堵住了也是一個(gè)丑陋的疤，而疼的永遠是百姓。
所以我會(huì )說(shuō)--房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為相關(guān)單位、相關(guān)部門(mén)團結起來(lái)瓜分國家金錢(qián)(其實(shí)是老百姓的存款)的道具。
違規又有什么大不了的?銀行官員們不怕啊!只要表面的紙上手續完備了，我就沒(méi)有了責任。即使按揭貸款是假的，又有什么關(guān)系?況且銀行有國家這個(gè)后臺，就是虧了也不怕，反正銀行的官員們現在掙了錢(qián)就行。至于銀行以后不行了，自然有國家來(lái)管，況且那是下屆銀行官員的事情。難怪中國銀行的壞賬率居然在 40%以上!原來(lái)，在中國，最大的腐敗在銀行!!
四、我依然認為，這只是極個(gè)別的現象。如果你講的是普遍的現象，為什么還沒(méi)有開(kāi)發(fā)商被收樓呢?　
同學(xué)的話(huà)--
原因有許多，簡(jiǎn)單的有：
1、你不關(guān)心房地產(chǎn)界的新聞。比如"曲滬平案"，上海浦東發(fā)展銀行陸家嘴支行就收了樓，不得不成為了"房東";
2、由于開(kāi)發(fā)商在銀行內部的同伙，掩護工作做的好的緣故，案子沒(méi)暴。
掩護工作怎么做?很簡(jiǎn)單--只要一近債務(wù)償還期，開(kāi)發(fā)商就會(huì )和"銀行內部的同伙"們一起，把房子又一次加價(jià)賣(mài)給(轉按揭)其它的"身份證復印件"(其實(shí)，房子依然在開(kāi)發(fā)商手里)。這樣操作，開(kāi)發(fā)商永遠不會(huì )被收樓。
雖然這樣操作，房?jì)r(jià)會(huì )不斷的上漲，并很快的遠遠超過(guò)老百姓的實(shí)際承受能力(也就意味著(zhù)房子永遠賣(mài)不出去)。但是，這樣的操作，如果只從官樣程序上來(lái)看、只從表面的紙上手續來(lái)看的話(huà)，它是永遠合法的。這就是銀行官員們敢于給開(kāi)發(fā)商打掩護的原因--因為以目前的銀行制度來(lái)說(shuō)，只要表面的紙上手續完備了，銀行的官員就沒(méi)有了責任。
五、你的意思是，目前的銀行貸款制度有著(zhù)嚴重的漏洞?
同學(xué)的話(huà)--
當然!
我能不花錢(qián)的買(mǎi)那么多的房子和鋪面，甚至還靠房子從銀行套出那么多的周轉資金做生意，這一切，全都得感謝銀行的制度漏洞啊!銀行的貸款制度，真的是"為人民服務(wù)的好制度"啊!
作為一個(gè)典當行的老板，以同行的眼光來(lái)看，我認為銀行貸款的制度漏洞有：
1、抵押物價(jià)值的評定方法有缺陷。
比如，明明開(kāi)發(fā)商拿地只用了5000萬(wàn)，他卻可以用這塊地抵押貸款1個(gè)億;比如，開(kāi)發(fā)商修樓修到蓋頂，明明只用了7000萬(wàn)(含地錢(qián))，他卻可以用這個(gè)樓抵押貸款2個(gè)億。
如果，按照我們典當行的規矩來(lái)辦，事情又會(huì )怎樣呢?
當開(kāi)發(fā)商用這塊地抵押貸款時(shí)，我會(huì )親自去核實(shí)：開(kāi)發(fā)商拿這塊地，是否真的給了政府5000萬(wàn)。并且，如果這個(gè)情況屬實(shí)，他也最多只能貸款4000萬(wàn)。因為我要預提風(fēng)險基金啊!
當開(kāi)發(fā)商用這個(gè)樓抵押貸款時(shí)，我也會(huì )親自去核實(shí)：開(kāi)發(fā)商修這個(gè)樓，是否真的花了2000萬(wàn)(只算建筑成本，不含地)。我會(huì )按照各種人工、各種建筑材料的最低價(jià)來(lái)核算這個(gè)樓的建筑成本。并且，如果開(kāi)發(fā)商修這個(gè)樓的確花了2000萬(wàn)，他也最多只能貸款7000萬(wàn)×0.8=5600萬(wàn)(連地一起抵押)。
最后，當購房者按揭貸款時(shí)，我絕對不可能按照"購房合同交易價(jià)"來(lái)發(fā)放貸款，購房者最多能獲得的貸款金額是：7000萬(wàn)×0.8×購房面積/此樓總面積。
舉個(gè)例子：有個(gè)賣(mài)衣服的商人因為生意周轉，需要以衣服為抵押物向銀行貸款。你說(shuō)說(shuō)，銀行是該"按照衣服出廠(chǎng)價(jià)的8折"給他貸款呢?還是該"按照衣服零售價(jià)的8折"給他貸款。
作者發(fā)言：當然該按出廠(chǎng)價(jià)算。如果按照零售價(jià)算的話(huà)，賣(mài)衣服的商人干脆不用開(kāi)店了，他直接把衣服賣(mài)給銀行賺錢(qián)更快!恩，我明白了，怪不得在中國會(huì )出現"房子是用來(lái)炒的，不是用來(lái)住的;商品房是賣(mài)給銀行的，不是賣(mài)給老百姓的"這樣的奇聞!!!
同學(xué)的話(huà)：是啊!抵押房的價(jià)值，不能由客戶(hù)之間的交易來(lái)決定啊!!
2、責任追究方法有缺陷
"只要表面的紙上手續完備了，銀行官員就沒(méi)有了責任。"這怎么可以呢?在我的典當行，我可不管你的紙上手續是否已經(jīng)完備，只要是你負責的業(yè)務(wù)出了問(wèn)題，嘿嘿!我就找你算帳!!!
另外，讓國家損失16.2億的森豪虛假按揭案暴露后，相關(guān)的銀行官員居然沒(méi)有被追究責任，這怎么可以呢?嘿嘿!如果這樣的事是發(fā)生在我的典當行，不要說(shuō)讓他家破人亡，我至少會(huì )讓他和他的親戚傾家蕩產(chǎn)!!!
作者發(fā)言：是啊!發(fā)生金融案件后，居然不追究相關(guān)銀行官員的責任。換成是我，我也覺(jué)得"打馬虎"比盡忠職守更合算!!!怪不得中國的金融案件層出不窮。聽(tīng)君一席話(huà)，勝讀十年書(shū)!聽(tīng)你說(shuō)到這兒，就連我這么笨的人也知道了應該如何理順樓市--只要嚴格金融制度，讓炒房的人不能獲得投機的資金，樓市的泡沫自然的就會(huì )散去!!